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HLM et usufruit locatif social : l'argent public au profit des investisseurs privés
Ce mercredi 19 octobre, à la Maison de la Chimie, se tenait le 5ème congrès des acteurs de l'usufruit locatif social.
Peu connu du grand public, cette forme d'investissement immobilier est pourtant l'une des initiatives les plus abouties pour détourner les bailleurs sociaux de leur vocation première, et surtout, pour produire du logement social sur le papier tout en favorisant les gros propriétaires privés sur le terrain.
Les logements construits avec ce dispositif sont en effet comptabilisés comme logements sociaux au titre de la loi SRU.
Ils sont pourtant la propriété d'investisseurs privés qui en cèdent simplement l'usufruit pendant quinze ans à des bailleurs sociaux : pendant cette période, ceux-ci les louent à un niveau de loyers correspondant au PLS ou au PLI, soit les plus chers des logements sociaux, inaccessibles à 70 % des demandeurs inscrits sur les listes d'attente. À l'issue d'une période de quinze ans, le propriétaire récupère son bien, remis en état, et c'est au bailleur social de retrouver un logement pour le locataire en titre si le propriétaire souhaite s'en débarrasser. Acquérir un bien en usufruit locatif social, c'est obtenir une multitude d'exonérations fiscales, à commencer par la non-prise en compte du bien dans le calcul de l'ISF. Le dirigeant de la principale entreprise vouée à ce dispositif, PERL le dit lui même : une fois tous les avantages comptabilisés, un immeuble acquis en ULS revient à 55 % de sa valeur usuelle sur le marché.
Depuis quelques temps, ce dispositif est également utilisé pour des appartements évolutifs destinés aux seniors en perte d'autonomie (notamment par Paris Habitat OPH à travers VIVALIB) : avec un cynisme sans nom, les élus et les bailleurs présentent comme une initiative sociale et solidaire, des programmes qui, dans quinze ans, seront revendus et loués à prix d'or, au vu de l'augmentation prévisible des besoins pour ce type de logements.
Pendant longtemps, les adversaires du logement social se contentaient de ne rien faire et de ne pas répondre aux besoins. Aujourd'hui, avec l'usufruit locatif social, les choses vont beaucoup plus loin : on accorde des avantages fiscaux et des exonérations qui sont normalement réservées à la construction sociale aux investisseurs immobiliers et l'on fait grimper les chiffres sur le papier, en comptabilisant des logements qui ne seront jamais accessibles aux mal-logés.
Ils sont pourtant la propriété d'investisseurs privés qui en cèdent simplement l'usufruit pendant quinze ans à des bailleurs sociaux : pendant cette période, ceux-ci les louent à un niveau de loyers correspondant au PLS ou au PLI, soit les plus chers des logements sociaux, inaccessibles à 70 % des demandeurs inscrits sur les listes d'attente. À l'issue d'une période de quinze ans, le propriétaire récupère son bien, remis en état, et c'est au bailleur social de retrouver un logement pour le locataire en titre si le propriétaire souhaite s'en débarrasser. Acquérir un bien en usufruit locatif social, c'est obtenir une multitude d'exonérations fiscales, à commencer par la non-prise en compte du bien dans le calcul de l'ISF. Le dirigeant de la principale entreprise vouée à ce dispositif, PERL le dit lui même : une fois tous les avantages comptabilisés, un immeuble acquis en ULS revient à 55 % de sa valeur usuelle sur le marché.
- Mais une grande partie de ces économies faites par les propriétaires est donc prise sur les recettes fiscales de l'État et des collectivités, qui ensuite manquent d'argent pour construire du vrai logement social. Ça tombe bien, car ce n'est pas la priorité des communes qui accueillent ces programmes : sur le site de PERL, la localisation des programmes déjà construits ou en cours est très significative. Les zones concernées sont sur des communes de la Côte d'Azur, dans les villes riches des Hauts-de-Seine ou de la petite couronne, dans les beaux quartiers de la capitale, bref, partout où les élus locaux sont mis en cause pour non-respect de la loi SRU...
Depuis quelques temps, ce dispositif est également utilisé pour des appartements évolutifs destinés aux seniors en perte d'autonomie (notamment par Paris Habitat OPH à travers VIVALIB) : avec un cynisme sans nom, les élus et les bailleurs présentent comme une initiative sociale et solidaire, des programmes qui, dans quinze ans, seront revendus et loués à prix d'or, au vu de l'augmentation prévisible des besoins pour ce type de logements.
Pendant longtemps, les adversaires du logement social se contentaient de ne rien faire et de ne pas répondre aux besoins. Aujourd'hui, avec l'usufruit locatif social, les choses vont beaucoup plus loin : on accorde des avantages fiscaux et des exonérations qui sont normalement réservées à la construction sociale aux investisseurs immobiliers et l'on fait grimper les chiffres sur le papier, en comptabilisant des logements qui ne seront jamais accessibles aux mal-logés.
Compléments d'information :
- communiqué d'action du collectif lors de l'occupation de la société PERL et article du Parisien sur cette occupation ;
- Vie économique, RSE & solidarité
- Protection sociale parrainé par MNH
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