Miroir Social : votre réseau d'information sociale



Imprimer


ESS: Jeunes oiseaux et vieilles volailles...!

mai 27

par Adelphe De Taxis Du Poet Theme: Vie économique

Savez-vous ce qu’est un « early bird » ?Certainement pas encore, mais il est probable que le vocable fera florès.

Dans sa langue d’origine, il s’agit des «lève-tôt».En France, les « early birds » sont… les entreprises de l’Econo-mie Sociale et Solidaire, ayant répondu à l’appel à projet «French Impact», jugées de qualité, mais non retenues à l’issue de la première phase de sélection. Elles sont donc appelées à être nombreuses !

Urbancoop est l’une de ces entreprises coopératives, compétitrice évincée, constituée sous forme de SCIC-Sarl (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) depuis 13 ans, récemment engagée dans un changement d’échelle par croissance interne.Urbancoop, c’est, avant tout, l’initiative d’un entrepreneur, ancien directeur régional d’une entreprise générale du BTP, qui, à 40 ans, a démissionné pour se lancer avec d’autres dans une aventure « coopérative ». Il est, par ailleurs, depuis 20 ans, Président d’un réseau d’entreprises d’insertion en Provence Alpes Côte d’Azur et depuis 16 ans Vice-président de France Active PACA. Il a rassemblé, autour de lui, des acteurs du monde de l’immobilier pour, sur des marchés tendus ou à l’inverse sur des territoires pauvres, favoriser les parcours résidentiels de publics peu solvables, tout en promouvant des projets éco responsables performants et à faibles coûts de maintenance.

Ainsi, trouve-t-on parmi les associés de la SCIC, à sa constitu-tion, bien évidemment, les salariés, des collectivités locales, une entreprise sociale pour l’habitat, un Comité Interprofes-sionnel pour le Logement , trois banques coopératives, un assureur , des bureaux d’études spécialisés et de nombreux bénévoles, souvent dirigeants retraités issus du monde de l’immobilier et du BTP. L’apport de ces derniers est, d’ailleurs, précieux car ils contribuent largement à la recherche-dévelop-pement de solutions très innovantes mises en place par Urbancoop, activité qui nécessite une grande connaissance de toutes les réglementations, des modes de financements, des techniques de construction, compétences inaccessibles à une TPE «normale».

Baisser les prix en travaillant sur l’économie des projets, doper le pouvoir d’achat immobilier des ménages modestes en inven-tant des dispositifs financiers innovants est le credo de la coopérative.Forte de son sociétariat, Urbancoop intervient aussi bien à Val d’Isère où la flambée des prix du foncier, liée au ruissellement de l’argent russe ou anglais (cela dépend des années !), exclut toute possibilité d’accès à la propriété, voire au parc locatif, de la plupart des actifs locaux qu’à Saint Etienne, où les phéno-mènes de pauvreté excluent largement la population de l’accession à la propriété. Car l’ambition d’Urbancoop est d’être un outil au service des collectivités territoriales et de leurs habitants pour répondre à des besoins spécifiques, sans entrer en concurrence avec les promoteurs immobiliers ou avec les bailleurs sociaux.

Urbancoop est un cabinet d’ingénierie immobilière, technique et financière, qui construit pour les «déboutés» du droit au logement et à l’accès à la propriété. La SCIC est d’ailleurs reconnue entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS). Composée de huit à douze salariés, tous issus du monde du BTP et de l’im-mobilier, selon le volume d’activité, elle assure la maitrise d’ouvrage, dirige la conception des projets et vend les loge-ments en recourant à diverses «astuces» et innovations qui réduisent les coûts de production e d’acquisition, sans nuire à la qualité, bien au contraire.

Tout d’abord, la coopérative s’attache à la personnalisation intégrale des logements grâce au dessin assisté par ordinateur – DAO – qui permet leur adaptation précise (organisation des espaces, emplacement de tous les équipements, …) aux atten-tes des accédants. Puis, lointain rappel des «castors» d’après-guerre, les logements sont livrés «brut de béton» pour un auto-aménagement des espaces privatifs.

Un kit complet est fourni par la coopérative et si les 3 ou 4 ateliers de formation s’avèrent insuffisants, une «hot line» d’assistance jusqu’au terme du montage est proposée gratuitement. Les accédants modestes trouvent, dans ce système, les conditions de la qualité des prestations réalisées.

Ce dispositif «urbancastor», qui amène une baisse de coût substantiel, est prolongé par des ateliers participatifs organisés durant la phase de construction de l’immeuble et la première année d’utilisation afin de favoriser la convivialité, la maitrise des règles en copropriété et surtout celle des principes du développement durable, des économies d’énergie et de la maintenance préventive des logements.La deuxième astuce, dénommée « UrbanPass », consiste à organiser l’acquisition en deux fois en dissociant le bâti (immédiatement acquis) et le foncier (acheté en général 20 ans plus tard).

Ceci est possible grâce au soutien des collectivités locales, qui se portent acquéreurs du foncier valorisé arbitraire-ment entre 25 à 30 % de la valeur globale des logements et de la Caisse des Dépôts et Consignations (et son prêt Gaïa long terme rarement mobilisé). En contrepartie, un engagement de vente de ce foncier est consenti à la copropriété au terme d’un bail à construction courant (minimum 18 ans).

Originalité, là encore : le rachat du «sol» est fait par la copro-priété au prorata des tantièmes des propriétaires car le foncier d’une copropriété est unique. Accessoirement, ce rachat par la copropriété - qui va monter un emprunt ad hoc - apporte une sécurité certaine à la collectivité locale, et évite à la banque retenue d’avoir à analyser la situation de chaque co pro-priétaire.

La copropriété devient alors un outil tampon de mutualisation et de sécurisation de cette seconde phase d’ac-quisition du logement.La troisième et dernière astuce, «UrbanFinancement », consis-te à mobiliser des outils de financement peu utilisés en inversant les systèmes de crédit, d’une approche crédit acheteur – système actuel imposant des conditions de ressources - à un système crédit vendeur où la coopérative est elle-même le préteur.Au total, l’impact de ces innovations permet une baisse des charges de remboursement des prêts immobiliers de 25 % à 40 %.

Créée en 2005, après dix ans de production d’opérations immobilières isolées pilotées par le futur créateur de la coopé-rative, Christophe Houdebine, Urbancoop a , à son actif, la réalisation de 600 logements, répartis en 20 opérations, principalement en Provence Alpes côte d’azur, Auvergne Rhône Alpes et Ile de France, assurant l’accession à la proprié-té dans des conditions soutenables à 2.000 personnes, principalement primo-accédants, toutes sous conditions de ressources.

Et si Urbancoop n’a pas encore mis l’accent sur ses mesures d’impacts, au-delà de ses résultats quantitatifs, qu’il s’agisse du nombre de personnes concernées ou des gains de pouvoir d’achat, certains nouveaux indicateurs com-mencent à apparaitre : ainsi, en favorisant l’accession à des publics modestes, dans des zones déjà urbanisées, Urbancoop lutte contre l’étalement urbain, la ségrégation sociale ou l’allongement des temps de transport des plus modestes.

Dégageant un résultat annuel de l’ordre de 70.000 € à 90.000€, Urbancoop dispose, en 2018, d’un montant de fonds propres (capitaux et surtout, réserves impartageables) d’un million d’€. Son rythme de croisière est la construction-vente d’une cin-quantaine de logements par an et l’ambition, provisoirement contrariée par le refus de French Impact, est d’en doubler puis d’en tripler, à court terme, le volume annuel, pour atteindre un régime de croisière de 200 logements produits dans les cinq années à venir.

Ce changement d’échelle, aisément réalisable - la SCIC est de plus en plus sollicitée par des collectivitéslocales, souvent orientés par des grands promoteurs classiques ou des bailleurs sociaux qui ne peuvent répondre à ces demandes – suppose qu’Urbancoop dispose des fonds propres nécessaires pour apporter les 5 à 10 % de capitaux indispen-sables au lancement de toute opération.La labellisation de ses parts sociales par Finansol, en septem-bre 2017, a permis la collecte, avant la réforme de l’ISR, allégeant l’impôt des plus fortunés, de plus de 100.000 €.

C’est un premier pas encourageant mais insuffisant.Urbancoop est engagé dans des négociations avec certains financeurs institutionnels de l’économie sociale et solidaire afin de réunir les sommes nécessaires pour autant qu’on ne lui impose pas des rémunérations lui imposant de sortir de son modèle social.

Alors, messieurs les financiers faites un effort !

Lu 438 fois Pas de commentaire

Soyez le premier à réagir

Vous devez être membre pour commenter cet article.
Connectez vous ou Rejoignez nous ! (Inscription immédiate et gratuite)



La vie du réseau

Annuaire

En direct de vos blogs

ESS: se retrouver et reconstruire...

le 16 nov., 2018 par Jean Louis Cabrespines`

30x30_photo.jlcabrespines.noir.et.blanc
30x30_F_Ph__lix

Vives inquiétudes chez les salariés de Conforama St Ouen

le 16 nov., 2018 par Sébastien Busiris`

30x30_PHOTO_Sebastien_Busiris_FEC_FO
30x30_Photo_identit__

Les Français et le financement de la protection sociale

le 15 nov., 2018 par Jacky Lesueur`

30x30_Jacky_AMF_2016_261_HteDef
Voir les blogs »

Dernières discussions en cours